СТО РАЗ ПОДУМАЙ, ПОТОМ — ВНОСИ
05.06.2012 06:08
Схема «Утром деньги – вечером стулья» на рынке недвижимости действует лишь частично. Как правило, чтобы доказать свое желание купить определенную квартиру или дом, покупатель вносит продавцу в качестве предоплаты  некоторую сумму. И вот тогда, пожалуй, и наступает самый тревожный момент. Никто со стопроцентной уверенностью не может знать, состоится сделка или нет. И хотя риску подвержены оба её участника, всё же, наиболее незащищенной стороной в большинстве случаев является покупатель. Поэтому так важно грамотно оформить внесение наличных и понимать, что можно будет предпринять, если сделка вдруг не состоится, а продавец возвращать взятые деньги откажется. 
При таких обстоятельствах разрешение конфликта представляется возможным только в судебном порядке. Приведем пример. Продавец К. договорился с покупателем, гражданином Р. о продаже ему жилого дома. В качестве подтверждения намерений совершить сделку купли-продажи, К. получил от Р. денежную сумму в размере 10 500 рублей ПМР. Продавец посчитал, что данная сумма является задатком. Все условия предстоящей сделки стороны оговорили устно, при этом, не заключили ни письменного договора об условиях внесения предоплаты, ни отдельного договора купли-продажи жилого дома. Единственным документальным подтверждением стала расписка, в которой было указано, что в качестве гарантии совершения предстоящей сделки, покупатель передал продавцу 10 500 рублей ПМР. В дальнейшем, по вине продавца сделка купли-продажи не состоялась. Возвращать предоплату гражданину Р. продавец так же отказался. Тогда Р. обратился в городской суд с иском к гражданину К. о возврате денежной суммы, внесенной им в качестве предоплаты.
Согласно п.п. 1,3 ст.346 Гражданского кодекса ПМР, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего обязательства, если иное не установлено законом. В ст. 351 ГК ПМР указывается, что в силу залога кредитор по обеспечительному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество. Залог возникает в силу договора, либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельствах.
В соответствии с п.1 ст.397 ГК ПМР, задатком признается сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, при этом соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме, в котором должны быть оговорены требования, предусмотренные ст.398 Гражданского кодекса ПМР.
Из смысла закона следует, что, в случае отсутствия основного обязательства (в данном случае это договор купли-продажи), отсутствует и обеспечивающее обязательство, то есть, соглашение о задатке между гражданами К. и Р. считается не заключенным. Имеющиеся в материалах дела расписки о передаче и получении денежных средств не могут расцениваться ни как договор о залоге, ни как договор о задатке, ни как договор купли-продажи жилого дома, поскольку были составлены с нарушениями требований  действующего законодательства. В расписках не были указаны существенные условия основного договора, возвращения задатка, срок, в который стороны обязаны заключить основной договор и другие значимые данные. 
В соответствие с п.3 ст.397 Гражданского кодекса ПМР, сумма 10 500 рублей, полученная продавцом от покупателя, является не задатком, а авансом. 
Очень важно отличать эти понятия. Аванс и задаток выполняют различные функции, по-разному описываются в договоре, и в случае необходимости, к ним применяются разные правовые последствия при нарушении основного договора. Задаток является не только частичной оплатой приобретаемой недвижимости, он призван стимулировать выполнение условий договора надлежащим образом, и служит доказательством его заключения. Если сделка не состоится по вине покупателя, то задаток останется у продавца. Если же продавец не выполнил условия договора, ему придётся вернуть задаток в двойном размере. Аванс же не служит доказательством заключения договора, он выполняет исключительно платёжную функцию и подлежит возвращению в однократном размере, кто бы ни был виновником того, что сделка купли-продажи не состоялась. Таким образом, у ответчика не было оснований для удерживания суммы, полученной от истца.
При таких данных суд удовлетворил иск гражданина Р., и постановил: взыскать с продавца в пользу покупателя сумму аванса, а так же возместить расходы по оплате услуг адвоката. Не согласившись с таким решением, К. подал кассационную жалобу, в которой просил отменить решение городского суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда ПМР. не усмотрев оснований для отмены решения суда первой инстанции, оставила его без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Решив приобрести недвижимость, лучше заранее изучить возможные риски. Задаток при покупке квартиры или дома с одной стороны, нужен для подтверждения серьёзности намерения покупателя, с другой – даёт определённую гарантию, что продавец не предпочтёт продать недвижимость лицу, предложившему более высокую цену. В любом случае, внесение в качестве предоплаты денежной суммы важно грамотно оформить, ведь никто не застрахован от случаев, когда продавец отказывается возвращать деньги.

Пресс-служба Верховного суда ПМР
/05.06.2012/

 

Поиск

На сайте

Сейчас 1056 гостей онлайн

Публикации

< Июня 2012 >
П В С Ч П С В
        1 2 3
4 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30  

© 2017 Верховный суд Приднестровской Молдавской Республики. Все права защищены.